Impuls für eine grüne Transformation: Die Integration von ESG-Aspekten bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung

Zielsetzung bei der Vergabe nachhaltiger Kredite

Mit der Vergabe von Green Loans wird das Ziel verfolgt, nachhaltiges unternehmerisches Handeln in verschiedenen Wirtschaftsbereichen zu unterstützen. Dies ermöglicht (in)direkt die Umsetzung von nachhaltigen Projekten und ökologischen Lösungen. Dabei kann es sich zum Beispiel um die Umsetzung der Net-Zero-Strategie eines Unternehmens oder um die Finanzierung einer ökologischen Anlagenerweiterung im Energiesektor handeln[1]. Entscheidend ist hierbei die Mittelverwendung der zur Verfügung gestellten Liquidität.

Voraussetzungen für einen Green Loan innerhalb der regulatorischen Rahmenbedingungen

Die Vergabe von nachhaltigen Krediten unterliegt fest definierten regulatorischen Anforderungen seitens der nationalen und internationalen Aufsichtsbehörden sowie Gesetzgeber. Diese sollen sicherstellen, dass ein vergebener Kredit über seine gesamte Laufzeit einem nachhaltigen Zweck dient und die liquiden Mittel zur Unterstützung dieses Zwecks verwendet werden.

Bankinstitute sind verpflichtet, ESG-Faktoren und die damit verbundenen Risiken in ihre Richtlinien und Prozesse aufzunehmen und zu etablieren. Dies gilt auch für das gewerbliche Immobilienkreditgeschäft. Wenn ESG-basierte Kreditvergabeverfahren eingeführt werden, müssen auch Prozesse und Richtlinien für die Gewährung definiert und in Bezug auf das Kreditrisiko berücksichtigt werden. Konkret bedeutet dies, dass Banken Kriterien definieren müssen, die es ihnen ermöglichen, nachhaltige Kredite zu vergeben, wenn sie nicht auf bestehende Standards oder Richtlinien zurückgreifen können[2]. Ein Green Loan erfüllt seinen namensgebenden Zweck nicht nur bei der Vergabe. Es muss ebenfalls eine Berichts- und Monitoringstruktur etabliert sein, um sicherzustellen, dass die Liquidität über die gesamte Laufzeit für einen nachhaltigen Zweck verwendet wird[3]. Ein Kontrollprozess kann im Rahmen einer Due-Diligence-Prüfung vor der Kreditvergabe und der Überwachung während der Kreditlaufzeit die folgenden Aspekte umfassen[4]:

1. Einholung von Informationen über relevante Unternehmens- und Anlageziele des Kreditnehmers in den Bereichen Klima und Nachhaltigkeit.
2. Sicherstellung, dass die Anlageziele mit den relevanten Kriterien übereinstimmen, die sie für eine nachhaltige Anlage qualifizieren.
3. Sicherstellung, dass der Darlehensnehmer eine ausreichende Kontroll- und Reportingstruktur eingerichtet hat, um die Allokation der liquiden Mittel im Einklang mit den ESG-Kriterien zu gewährleisten.
4. Regelmäßige Überprüfung der Investitionen des Darlehensnehmers durch eine entsprechende Berichterstattung.

Herausforderung der Einbeziehung von ESG-Faktoren bei der gewerblichen Immobilianfinanzierung

Auf den Gebäude- und Bausektor entfallen zusammen etwa 33 % des weltweiten Gesamtenergieverbrauchs und fast 15 % der globalen Kohlenstoffemissionen.[5] Gemäß Art. 208 der EBA-Leitlinien zur Kreditvergabe und -überwachung: “sofern anwendbar sollen Institute ESG-Faktoren berücksichtigen, die sich auf den Wert der Sicherheiten auswirken, wie beispielsweise die Energieeffizienz der Gebäude”.[6]

Im Gegensatz zur Unternehmensfinanzierung, bei der das entsprechende Geschäftsmodell des Unternehmens eine große Rolle bei der Nachhaltigkeitsbestimmung spielt, ist nun die zugrundeliegende Immobilie für die ESG-Risikobewertung entscheidend. Relevante Kennzahlen für eine Kreditvergabe im Kontext des Kreditrisikos sind daher der Loan-to-Value (LTV), die Bauqualität des Gebäudes, die (Entwicklung der) Leerstandsquote und die Mieteinnahmen[7]. ESG-Risiken beeinflussen die Entwicklung aller dieser Faktoren, die sich auf den LTV und damit schlussendlich auch auf das Kreditrisiko auswirken.

Deep dive für Immobilien-Sondervermögen

Asset Manager von Immobilienfonds und entsprechende Dienstleistungsunternehmen reagieren oftmals lediglich auf neue regulatorische ESG-Berichtspflichten, anstatt proaktiv Lösungen zu entwickeln. Wenn Banken frühzeitig Strategien definieren und Prozesse implementieren, die qualitative und quantitative Bewertungen ermöglichen, kann ein erhebliches Potenzial für diese Fonds realisiert werden. Durch das Konzept einer umfassenden ESG-Datenlandschaft kann bereits im Vorfeld neuer Regulierungen Transparenz über die Investition des Kunden geschaffen werden. Die Nichtberücksichtigung von ESG-Faktoren kann jedoch im Gesamtkontext verschiedener Risikoarten zu negativen Auswirkungen auf modellierte Risiken wie dem Kreditrisiko führen. Es ist daher wichtig, ESG-Faktoren zu berücksichtigen und integrieren, um eine vollständige Risikobewertung zu gewährleisten.

Bei der Finanzierung von Immobilien-Sondervermögen muss die ESG-konforme Allokation der Liquidität durch ein Monitoring transparent nachvollziehbar sein. Die notwendigen Voraussetzungen hierfür können bereits durch die Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen von Investmentvermögen geschaffen werden. In dem Umfang, in dem spezifische Anlagegrenzen und -bedingungen den Verwendungszweck einer Investition definieren, kann eine nachhaltige Verwendung nachgewiesen werden. Im Zuge dessen erhalten nur Gebäude, die die Voraussetzungen für die Gewährung nachhaltiger Kredite erfüllen, eine Finanzierung.

Ansatz zur Einbeziehung von Nachhaltigkeitsaspekten bei der gewerblichen Immobilianfinanzierung

Für Banken und andere Finanzinstitute stellt die Einbeziehung von ESG-Kriterien bei der Kreditvergabe für Gewerbeimmobilien eine Chance dar und sie können darüber hinaus von dem zunehmenden Einfluss von ESG-Aspekten in diesem Segment profitieren. In den vergangenen Jahren hat eine umfangreiche Einbeziehung von ESG-Kennzahlen in die interne und externe Berichterstattung von Immobilien-Investmentfonds stattgefunden. Die Vergabe von grünen Krediten bietet den Banken hier die Möglichkeit, höhere Werte im Reporting regulatorischer Kennzahlen, wie bspw. der ab 01. Januar 2024 offenzulegenden Green Asset Ratio, auszuweisen.

ESG-Bewertungsmöglichkeiten für Gewerbeimmobilienkredite

Für Gewerbeimmobilien können die ESG-Ratings und Green-Building-Zertifikate verschiedener international tätiger Anbieter als Grundlage für die Nachhaltigkeit einer Liegenschaft genutzt werden. Global sind die Zertifizierungsverfahren nach BREEAM, DGNB und LEED die zumeißt vertreten- und verglichenen[8]. Zusätzlich zu unterschiedlichen geografischen Ursprüngen (BREEAM (Vereinigtes Königreich), DGNB (Deutschland) und LEED (Vereinigte Staaten)) variieren sie in den zugrundeliegenden Berechnungen für eine Zertifizierung und in den Einordnungen in unterschiedliche Qualitätsstufen der Zertifikate. Die Gewichtung der einzelnen Parameter in der Gesamtberechnung ist oftmals ausschlaggebend. Sie ist nach Ländern oder geografischen Regionen unterschiedlich definiert. Ebenfalls unterscheiden sich die Einflussgrößen, die in die Berechnung des Ratings mit einfließen. Die Verwendung von Ratings dieser Anbieter bietet jedoch auch das Potenzial, besicherte Objekte in ihrer Heterogenität zu klassifizieren. Dies resultiert aus der Gewichtung der zugrunde liegenden Variablen. Das Verständnis der Einflussfaktoren für die Entstehung des entsprechenden Ratings ist relevant, um ESG-Risiken bei der Kreditvergabe modellieren und quantifizieren zu können.

Interner Ansatz für die Bewertung von ESG-Risiken einer Liegenschaft

Ein anderer Weg ist die Ausarbeitung einer internen Risikobewertungsmethodik zur Quantifizierung von ESG-Risiken, die eine Klassifizierung der entsprechenden Risiken von Immobilien ermöglicht. Insbesondere dann, wenn kein Nachhaltigkeitszertifikat für die Immobilie existiert. Vor allem ältere Bestands- oder kürzlich renovierte Immobilien verfügen oft nicht über ein solches Zertifikat, sodass der interne Ansatz in Frage kommt. Eine Übersicht über die genannten Zertifikate und Einflussfaktoren sowie ein möglicher schrittweiser interner Modellierungsansatz ist in der folgenden Grafik visualisiert:

Ein schrittweiser Ansatz für die Entwicklung eines internen Modells kann wie folgt aufgebaut sein:

Datenbeschaffung

• Erfassung von Immobiliendaten aus internen und öffentlichen Datenquellen, die den Energieverbrauch und andere Merkmale enthalten
• Datenaufbereitung für die nachfolgende Modellentwicklung

Modellentwicklung

• Art der Heizung
• Größe des Gebäudes
• Baujahr
• Standort
• Wasserverbrauch
• CO2-Emissionen
• Andere

Modellvalidierung

• Prognose des Energieverbrauchs für Gebäude bei denen man den tatsächlichen Energieverbrauch kennt
• Robustheitsanalysen durchführen, um ein geeignetes Prognosemodell des Energieverbrauchs auszuwählen

Modellanwendung

• Prognose des Energieverbrauchs für Gebäude ohne bekannten Energieverbrauch

Outlook

Die Einbeziehung von Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien bei der Kreditvergabe im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung bietet Bankinstituten die Möglichkeit, wichtige Potenziale auf dem Markt zu realisieren. Darüber hinaus ist die Integration von ESG-Aspekten relevant, um den steigenden regulatorischen Anforderungen gerecht zu werden. Green-Building-Zertifikate bieten eine Möglichkeit, diese Anforderungen zu berücksichtigen. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, ein internes Modell für die Integration von ESG-Aspekten in Kreditrisikoprozesse zu entwickeln. Wir von Capgemini Invent können Ihnen dabei helfen, eine Strategie zu definieren, wie Sie ESG-Kriterien in Ihren Kreditvergabeprozess einbeziehen können. Darüber hinaus können wir Sie auch bei der Implementierung innovativer Datenbeschaffungs- und -managementlösungen unterstützen, um Ihren internen ESG-Kreditvergabeansatz zu optimieren. Wenden Sie sich an unsere Experten für Nachhaltigkeit im Banking.

Autoren & Co-Autoren: Marco Meyer, Leven Nendza, Max Müller.